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Ratgeber · Provision

Maklerprovision:
Höhe und Unterschiede.

Wer bezahlt die Maklerprovision, wie wird sie berechnet und warum gelten beim Verkauf andere Regeln als bei der Vermietung?

Das Wichtigste zuerst

Keine Pauschalantwort.
Aber klare Regeln.

Die Maklerprovision – auch Courtage oder Maklerlohn genannt – ist die Vergütung für eine erfolgreiche Vermittlung. Ihre Höhe ist beim Immobilienverkauf grundsätzlich Verhandlungssache. Gesetzlich geregelt ist vor allem, wann ein Provisionsanspruch entsteht und wie die Kosten in bestimmten Fällen zwischen Verkäufer und Käufer verteilt werden dürfen.

Eine gesetzliche Gebührenordnung mit einem bundesweit festen Prozentsatz gibt es für Immobilienmakler nicht. Deshalb gehören Höhe, Umsatzsteuer, Zahlungspflicht und Leistungsumfang vor Beginn der Vermarktung verständlich in den Maklervertrag.

Geht es um den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses, muss der Maklervertrag in Textform geschlossen werden. Das kann beispielsweise schriftlich oder per E-Mail geschehen. Eine ausschließlich mündliche Vereinbarung genügt dafür nicht.

Der Provisionsanspruch

Vier Voraussetzungen
müssen zusammenkommen.

Allein ein Gespräch, eine Bewertung oder die Veröffentlichung eines Inserats löst noch keine Verkaufsprovision aus.

01

Maklervertrag

Zwischen dem Makler und der provisionspflichtigen Partei besteht eine wirksame Vereinbarung über die Maklertätigkeit und die Vergütung.

02

Nachweis oder Vermittlung

Der Makler weist die konkrete Abschlussmöglichkeit nach oder wirkt vermittelnd auf den Abschluss des Kauf- beziehungsweise Mietvertrags hin.

03

Erfolgreicher Hauptvertrag

Der beabsichtigte Kaufvertrag wird notariell beurkundet beziehungsweise der vermittelte Mietvertrag wirksam geschlossen.

04

Zusammenhang

Der Vertragsabschluss muss auf der Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit des Maklers beruhen. Die Einzelheiten können vom konkreten Fall abhängen.

Kurz gesagt: Kommt der beabsichtigte Vertrag nicht zustande, fällt grundsätzlich keine Maklerprovision an. Nur ausdrücklich vereinbarte Aufwendungen können davon zu unterscheiden sein.

Beim Immobilienverkauf

Wie hoch ist die
Provision?

Eine bundesweit gesetzlich festgelegte Prozenthöhe gibt es beim Verkauf nicht. Die Provision wird im Maklervertrag vereinbart und üblicherweise als Prozentsatz des notariell beurkundeten Kaufpreises angegeben.

In Immobilienangeboten begegnet häufig eine Käuferprovision von 3,57 % inklusive 19 % Umsatzsteuer. Dahinter stehen 3 % Netto-Provision zuzüglich Umsatzsteuer. Das ist ein verbreitetes Berechnungsmodell, aber kein gesetzlich vorgeschriebener Einheitssatz.

Rechenbeispiel

Kaufpreis: 450.000 Euro

3,57 % von 450.000 Euro = 16.065 Euro Provision. Zahlen Käufer und Verkäufer jeweils 3,57 %, entstehen auf beiden Seiten jeweils 16.065 Euro.

Entscheidend ist deshalb nicht allein eine Prozentzahl. Im Maklervertrag beziehungsweise Immobilienangebot sollte eindeutig stehen, wer welchen Anteil trägt und ob die Umsatzsteuer bereits enthalten ist.

Wer bezahlt?

Die wichtigsten Modelle
beim Verkauf.

Für Wohnungen und Einfamilienhäuser gelten besondere Schutzregeln, wenn der Käufer als Verbraucher handelt.

ModellVerteilungWas dabei wichtig ist
DoppelbeauftragungKäufer und Verkäufer zahlenDer Makler schließt mit beiden Parteien einen Vertrag. Beide müssen sich in gleicher Höhe verpflichten. Unterschiedliche Provisionssätze sind in dieser Konstellation unwirksam. Ein späterer Nachlass für eine Seite wirkt auch zugunsten der anderen.
Reine VerkäuferprovisionNur der Verkäufer zahltDer Verkäufer beauftragt und vergütet den Makler. Für den Käufer wird die Immobilie provisionsfrei angeboten.
Übernahme eines KostenanteilsAuftraggeber trägt mindestens die HälfteHat nur eine Partei den Maklervertrag geschlossen, darf die andere Partei höchstens bis zur Hälfte der Gesamtprovision beteiligt werden. Ihr Anteil wird erst fällig, wenn die Zahlung des Auftraggebers nachgewiesen wurde.
Echter SuchauftragNur der Käufer zahltDas kommt in Betracht, wenn der Käufer den Makler eigenständig mit der Suche beauftragt und das spätere Objekt dem Makler zuvor noch nicht vom Verkäufer zur Vermarktung angetragen worden war.

Warum die Unterscheidung wichtig ist: Bei einer Doppelbeauftragung entstehen zwei eigenständige Maklerverträge. Bei der Kostenübernahme nach § 656d BGB gibt es dagegen zunächst nur einen Auftraggeber; die andere Partei übernimmt anschließend höchstens die Hälfte. Deshalb unterscheiden sich auch Fälligkeit und Zahlungsnachweis.

Wohnung, Einfamilienhaus oder mehr?

Nicht jedes Wohnhaus
wird gleich behandelt.

Die gesetzlichen Regeln zur hälftigen Verteilung gelten nicht pauschal für jede Immobilie, in der gewohnt werden kann.

Die §§ 656c und 656d BGB schützen den Käufer, wenn er als Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus erwirbt. Bei Grundstücken, Gewerbeimmobilien, klassischen Mehrfamilienhäusern oder einem Kauf durch einen Unternehmer gelten diese besonderen Teilungsregeln nicht automatisch.

Der Bundesgerichtshof hat zuletzt am 16. Juli 2026 klargestellt: Hat ein Gebäude objektiv zwei gleichwertige Wohneinheiten, wird es nicht allein dadurch zum Einfamilienhaus im Sinne des Maklerrechts, dass der Käufer es später als solches nutzen möchte. Ist die beabsichtigte Nutzung nicht bereits durch die Beschaffenheit des Hauses erkennbar, muss sie dem Makler spätestens beim Abschluss des Maklervertrags mitgeteilt werden.

Eine kleine Einliegerwohnung oder eine nur untergeordnete gewerbliche Nutzung kann die Einordnung als Einfamilienhaus dagegen unberührt lassen. Entscheidend sind die konkrete Immobilie, ihre erkennbare Nutzung und der Zeitpunkt des Maklervertrags.

Bei der Vermietung

Hier gilt das
Bestellerprinzip.

Wer den Makler bestellt, bezahlt ihn – so lässt sich die Regel für die Vermittlung von Wohnraum vereinfacht zusammenfassen.

Beauftragt ein Vermieter einen Makler mit der Vermietung seiner Wohnung oder seines Hauses, trägt grundsätzlich der Vermieter die vereinbarte Provision. Diese Kosten dürfen nicht durch eine Vereinbarung auf den neuen Mieter abgewälzt werden.

Ein Wohnungssuchender kann nur in einem eng begrenzten Ausnahmefall provisionspflichtig werden: Der Makler muss ausschließlich aufgrund des Suchauftrags dieses Interessenten vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten den Auftrag eingeholt haben, genau diese Wohnung anzubieten.

Die vom Wohnungssuchenden zu zahlende Provision ist dann auf höchstens zwei Monatsmieten ohne gesondert abzurechnende Nebenkosten zuzüglich Umsatzsteuer begrenzt. Bei zwei Monatsmieten und 19 % Umsatzsteuer entspricht das höchstens 2,38 Monatsmieten. Für die vom Vermieter zu zahlende Vergütung wird die Höhe im Maklervertrag vereinbart.

Wofür wird bezahlt?

Mehr als ein
Inserat.

Eine Provision vergütet nicht die Veröffentlichung einer Anzeige, sondern die erfolgreiche Vermittlung und den gesamten Weg dorthin.

Je nach Auftrag gehören dazu die Einordnung des Angebotspreises, das Zusammenstellen der Objektunterlagen, Exposé und Fotografie, die Auswahl geeigneter Vermarktungskanäle, Interessentenkommunikation, Besichtigungen, Bonitäts- oder Finanzierungsprüfung, Verhandlungen sowie die Vorbereitung von Notartermin oder Übergabe.

Der gesetzliche Grundsatz lautet: Ein Anspruch auf Maklerlohn entsteht grundsätzlich nur, wenn der beabsichtigte Kauf- oder Mietvertrag infolge der Maklertätigkeit tatsächlich zustande kommt. Vereinbarte Aufwendungen können davon zu unterscheiden sein.

Warum können sich Provisionen unterscheiden?

  • Objektart und vereinbarter Leistungsumfang
  • Vermarktungsaufwand und besondere Ausgangslage
  • alleinige Beauftragung oder Tätigkeit für beide Vertragsparteien
  • individuelle Vereinbarung im gesetzlichen Rahmen

Häufige Fragen

Was Eigentümer und Käufer
außerdem wissen möchten.

Die genaue Antwort hängt immer auch vom abgeschlossenen Maklervertrag und dem konkreten Objekt ab.

01

Wann wird die Provision fällig?

Beim Verkauf regelmäßig nach wirksamem Abschluss des notariellen Kaufvertrags und entsprechend der vereinbarten Zahlungsfrist. Bei einer Kostenübernahme nach § 656d BGB muss zusätzlich die Zahlung des ursprünglichen Auftraggebers nachgewiesen sein.

02

Was passiert ohne Verkauf?

Ohne den beabsichtigten Hauptvertrag entsteht grundsätzlich keine Erfolgsprovision. Ein Ersatz konkreter Aufwendungen kommt nur in Betracht, wenn er wirksam und ausdrücklich vereinbart wurde.

03

Ist die Provision verhandelbar?

Die Höhe ist beim Verkauf grundsätzlich vereinbar. Werden Käufer und Verkäufer bei einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus provisionspflichtig, müssen bei der Doppelbeauftragung jedoch beide Seiten gleich behandelt werden.

04

Ist die Umsatzsteuer enthalten?

Bei unseren Angaben gegenüber privaten Kunden nennen wir den vollständigen Prozentsatz inklusive gesetzlicher Umsatzsteuer. 2,5 % netto entsprechen bei 19 % Umsatzsteuer insgesamt 2,98 % brutto.

Unsere aktuelle Kondition

2,98 Prozent.
Transparent und erfolgreich.

Für Verkaufsaufträge, die bis zum 31. Dezember 2026 in Textform geschlossen werden, beträgt unsere Maklerprovision bei der erfolgreichen Vermittlung von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern 2,98 % des notariell beurkundeten Kaufpreises inklusive gesetzlicher Umsatzsteuer je Vertragspartei.

Die Kondition gilt bei einer Doppelbeauftragung, wenn wir mit Käufer und Verkäufer jeweils einen provisionspflichtigen Maklervertrag schließen. Beide Parteien werden mit demselben Provisionssatz behandelt.

Entscheidend für die zeitliche Befristung ist der Abschluss des Maklervertrags – nicht der spätere Notartermin. Abweichende Auftragsmodelle und andere Objektarten werden vor der Beauftragung individuell und transparent vereinbart.

Die Provision wird ausschließlich im Erfolgsfall fällig. Maßgeblich sind der konkrete Maklervertrag und die gesetzlichen Voraussetzungen.

Verkauf unverbindlich besprechen

Unser Grundsatz

Klarheit vor
der Beauftragung.

Provisionen sollten keine Überraschung am Ende eines Verkaufs oder einer Vermietung sein.

Deshalb gehören Höhe, Umsatzsteuer, Zahlungspflicht und Leistungsumfang verständlich in das Gespräch vor der Beauftragung. So wissen alle Beteiligten von Beginn an, welche Vereinbarung gilt.

Gesetzliche Grundlagen und weiterführende Hinweise

Provision persönlich besprechen